近日，关于国内公募REITs市场基础设施资产进一步拓展至百货商场、购物中心、农贸市场等商业地产中零售消费领域的消息，引发业界热议。

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分析人士指出，优质商业项目能提供稳定的现金流和可观的增值空间，同时也可兼顾加速现金回笼和获取长期收益的需求，适合作为REITs底层资产，未来的市场潜力不容小觑。

国内REITs底层资产池再扩容

《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（下称《通知》）近日发布。

《通知》提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

“REITs是消费基础设施创新发展必由之路。”国泰君安债务融资部执行董事马怀玉指出，“消费基础设施REITs不仅能助力原始权益人拓宽融资渠道，更有利于行业整体重塑新的投融资模式，建立长效机制。”

在新发展模式下，原始权益人可借助REITs等多种创新金融工具，摆脱对重资产的依赖，通过轻资产管理为企业带来持续收入，并为重资产赋能，实现企业的良性发展。

“我们认为，国家层面出台系列金融政策支持不动产市场平稳健康发展的态度是明朗的，将基础设施资产类型拓宽到商业不动产领域，恰逢其时。”戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如亦表示，“当前，有大量市场化运营程度极高的商业资产，位于一二线城市的核心商圈，对这些城市恢复和扩大消费、改善消费条件、创新消费场景等多方面起到了重要承载作用。”

在顾悦如看来，借由此次我国公募REITs扩容到消费类资产，发起人（原始权益人）可以盘活存量商业，将REITs净回收资金投入到更多、更好的商业项目建设与孵化中，进而提振消费、拉动内需；同时，广大机构投资者以及普通大众投资者也是受益方，大家都有机会参与并分享这类核心商业资产的持续经营红利，可谓一举数得。

据记者了解，在美国、日本、新加坡等境外成熟市场中，商业地产一直是REITs的主流底层资产。

有券商统计，截至2023年1月，在新加坡REITs市场中，纯零售业、办公楼、酒店类REITs产品的数量占比分别为20%、15%和13%；美国市场中，商贸零售、写字楼、酒店度假村类REITs的产品数量占比分别为22%、13%和10%。无疑，对于一个成熟健全的REITs市场而言，消费类基础设施REITs产品将是有益的类别补充。

庞大存量规模蕴发展潜力

当然，我国消费基础设施REITs的市场潜力同样不可小觑。

来自中指研究院的数据显示，截至2022上半年，我国3万平米以上已开业购物中心总数超5400个，总建筑面积超4.8亿平方米。

另据百货商业协会与冯氏集团利丰研究中心的统计，全国有大约8000家百货商场，总规模预计超3万平方米。

在业界专家看来，巨大的存量规模，也意味着无穷的发展潜力。

“不过，打造消费基础设施REITs市场是一项系统性的工程。”马怀玉表示，“站在原始权益人的角度，现阶段想要参与消费基础设施公募REITs的发行，有几点尤其需要关注。”

首先，应做好项目前期培育工作。该阶段是发起人/原始权益人主动作为的过程，发起人/原始权益人需响应监管政策，主动作为，提升前期工作的质量和效率。

其次，是借助专业力量，发现项目问题，同时分析和解决问题。例如，依托监管组织专家发表意见、举办开门办公会、现场核查等，解决在项目前期培育阶段、申报材料准备过程中遇到的投资管理手续合规性、项目收益稳定性、材料完善性等重难点问题以及项目存在的个别重大关键问题。

再者，是明晰原始权益人的独立要求。简而言之，若发起人/原始权益人拟参与试点资产的项目公司控股股东，控股股东或者其关联方的义务范围涉及商品住宅的，需要进行“五独立”改造，确保项目发起人（原始权益人）在资产、业务、财务、人员和机构等方面与商品住宅业务有效隔离，保持相对独立。

总而言之，若想参与试点，则原始权益人需在项目培育阶段主动作为，提升工作效率，发现并解决问题，形成系统的发行方案。

“龙头”企业有望饮下“头啖汤”

展望后续，马怀玉建议，对有意向参与消费基础设施公募REITs的原始权益人来说，标的资产的初步筛选可考虑是否具有以下特征，即位于高能级城市；运营成熟稳定，运营时间三年以上；不含住宅、公寓、酒店、写字楼业态；收益良好，出租率较高，收缴情况较好；项目公司单独持有/无住宅开发业务，或资产剥离可行。

“站在投资者的角度，我们当前更看好优质且拓店潜力大的百货龙头企业，以及自有物业价值高、重估空间大的百货零售公司。”一位机构交易员告诉记者，“一方面，消费REITs 的推出为众多优质零售物业对接资本市场提供了新方向，高质量的百货中心消费基础设施项目有望率先获得资本市场关注，利好百货行业内资质好、拓店潜力大的龙头企业。另一方面，消费REITs也有望带动百货公司自有物业价值重估，部分自有物业规模庞大、物业资产价值明显高于市值的百货企业有望通过REITs实现存量物业资产的流通变现、提高市场价值。”

毋庸置疑，随着消费类基础设施纳入REITs底层资产，可以预见我国REITs将迎来更具成长性的市场、更丰富的资产类别、更灵活的投资选择以及更多元的参与机构。这对盘活存量资产，完善基础制度，健全市场功能，以及更好服务构建新发展格局和经济高质量发展都将产生积极且深远的影响。

来源：新华财经 记者：杨溢仁

审读：喻方华